Кирпичные хрущевки: серии, особенности, перепланировка

Покупка собственной квартиры – это волнительный и одновременно ответственный момент, ведь нужно внимательно изучить все особенности как самой квартиры, так и дома, частью которого она является. Практически 15% рынка недвижимости составляют так называемые «хрущёвки», активно строившиеся в период 50-80 годов прошлого столетия. Конечно, сравнивать их с более просторными новостройками сложно, но и у этого жилья есть свои преимущества. Стоит ли покупать подобное вторичное жилье, и на что нужно обратить внимание, подробно расскажем в нашем обзоре.

Период строительства

Основное возведение подобных домов осуществлялось в период с 1959 по 1985 годы. В Ленинграде последняя кирпичная хрущевка была завершена в 1970-х годах. Потом их сменили дома, именуемые в народе «домами-кораблями».

Вообще в России было возведено порядка 290 млн. кв. м общей площади, а это приблизительно 10 % от всего жилого фонда, которым располагает страна. Такое широкое строительство стало оплотом урбанистических тенденций, а так же существенно улучшило условия жизни многих людей.

Градостроительный спринт

Жилая площадь однокомнатной квартиры должна была составлять 16 кв.м., двухкомнатной – 22 кв.м., трехкомнатной – 30 кв.м., четырехкомнатной – 40 кв.м.

Характерная особенность подавляющего большинства пятиэтажек рассматриваемого периода – совмещенный санузел и небольшая высота потолков – 2,5 м. Этот тип домов характеризуется большими потерями тепла, отсутствием лифта, мусоропровода и чердака (потолок последнего этажа с утеплением и кровлей является, по сути, крышей здания).

Основные параметры домов

Основные параметры хрущевок:

1. Подобные многоэтажки, в основном, содержат одно- и двухкомнатные квартиры;
2. Потолок в каждой квартире имеет высоту – 2,48 м;

Обратите внимание! Этим не могут похвастаться квартиры в кирпичных домах, начиная со второго этажа. Ведь их высота снижена на 0,2 м.

1. Так же содержит квартиры с совмещенным или же раздельным санузлом, весьма не надежной звукоизоляцией стен и отсутствием лифта.

Сносимы и несносимы

Согласно замыслу создателей такие дома подразделялись на несколько серий, по которым строилась кирпичная хрущевка: серия несносимая и сносимая. (см. также статью Будут ли сносить кирпичные пятиэтажки и панельные хрущевки)

Снос одной из хрущевок

Несносимая серия

Постройки, относящиеся к первой серии, были временным решением проблемы нехватки жилищного фонда. Их эксплуатация не должна была длиться более в 25 лет.

Хрущевский район в современном мире

Обратите внимание! Как показывает практика, многие из них до сих пор заселены постояльцами.

Дома не сносимых серий обладают расчётным ресурсом 50 лет. Однако проведенные немного погодя исследования таких конструкций, показали, что их ресурс может увеличиваться до 150 лет, если в доме будут своевременно осуществляться капитальные ремонты.

Сегодня в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, функционируют программы по сносу и реконструкции целых кварталов хрущёвок, а также их замены на более современное жильё. А в таких городах, как Минск и Саранск осуществляется утепление внешних стен серии кирпичных домов 5 этажей. (см. также статью Утепление кирпичного дома снаружи – залог тепла внутри)

Что представляют собой хрущёвки?

Советское время, пятидесятые годы: страна медленно, но уверенно выходит из послевоенной разрухи, и одной из первостепенных задач государства является массовое расселение граждан из коммунальных квартир и бараков. Денег на строительство качественного жилого фонда у государства категорически не хватает, но предоставить людям отдельное и, главное, доступное жилье нужно. И оно нужно в большом объеме.

И вот, по инициативе тогдашнего генерального секретаря Никиты Сергеевича Хрущева страна покупает у Франции лицензию на строительство пятиэтажных, а в некоторых случаях 4-этажных многоквартирных домов

из железобетонных панелей, которые в дальнейшем стали называться хрущевками – по фамилии главы государства.

Дома строились однотипными, у них часто были нерациональные и неудобные планировки, а площадь квартир являлась была достаточно ограничена – особенно это касалось кухонь и ванных комнат.

Тем не менее, по сравнению с коммуналками у этих квартир все же были предусмотрены собственные кухни и ванные, что, несомненно, радовало их новых владельцев.

Хрущёвки различали по сериям, в которых имелись принципиальные отличия. Первыми были дома серии К-7 с довольно просторными кухнями, но с тонкими стенами и коротким сроком эксплуатации (до 25 лет), после чего их планировали под снос. На смену им пришли популярные дома серии 1-335. Они были довольно бюджетными и имели множество недостатков. Но при всем этом их строительство занимало 12-15 дней, что позволяло массово заселять граждан в сжатые сроки.

Период эксплуатации этих домов – более 50 лет

, но из-за скорости постройки и экономии на качественном цементе дома быстро теряли первоначальный вид и требовали ремонта, особенно крыши.

Не менее популярной стала серия 1-464. Эти дома были более надежны, чем предыдущая серия, но при этом имели меньшие габариты кухонь, и все те же тонкие стены и крыши с небольшим сроком эксплуатации. Серьезное отличие имели хрущёвки серии 1-438, делавшиеся по технологии бескаркасного строительства: бетонные конструкции для фундамента и кирпичные или шлакоблочные стены. Они получили более высокое качество и три несущие стены в квартирах

, что позволяло делать перепланировку. Но и себестоимость этих домов значительно отличалась в большую сторону.

Большая часть домов строилось как «временное» жилье, но для нашей страны временное почти всегда превращается в постоянное, поэтому практически во всех городах России «временные хрущёвки» все еще являются неотъемлемой частью жилищного фонда

.

Серии и виды

Существует несколько серий домов времен Хрущева, по который строилась кирпичная пятиэтажка: серия I-528, II-28, I-513, I-511, II-34, II-14, II-20, Мм1-3.

Таблица серий кирпичных хрущевок и годов их строительства

Дома серии I-528

Считается, что дома серии I-528 являются наиболее качественными:

• у таких домов наружные стены построены из кирпича;
• при их возведении также использовался высококачественный паркет, филенчатые двери и четко подогнанные рамы окон;
• таки дома имеют потолки большей, чем обычно, высоты -2,7 метров;
• однако по малой жилой площади и характерной планировке их происхождение все же можно легко определить.

Кирпичная пятиэтажкая хрущевка I-528

Начало построек «хрущевок»

Отвечал за решение жилищной проблемы Никита Хрущев. Идею возведения недорогих домов он позаимствовал у других государств. Америка строила каркасные дома для иммигрантов, а в Европе были популярными сборное жилье.

Хрущев смог объединить немецкую идею и американскую. Так появились пятиэтажные панельные жилые дома. На строительстве получилось сэкономить приблизительно 30% общих затрат благодаря отказу от архитектурных излишков.

После окончания Первой мировой войны возникло понятие минимализма в архитектуре. Тогда чаще всего строили трехэтажные дома. А вот после Великой Отечественной войны начали возводить целые комплексы однотипных зданий.

Новостройки

Хрущев приказал приобрести французскую автоматизированную линию по изготовлению панелей. Архитекторы занимались изучением однотипного строительства в Америке. Они решили, что дома можно конструировать из блоков, которые будут поставлять их прямо из завода. Это все происходило в кратчайшие сроки. Одновременно проводились отделочные работы.

Мнение эксперта

Лариса Антоновна Карельская

Заведующая отделом, в московском ГУМ на протяжении более, чем 10 лет.Продавец в «Детский мир на Лубянке».

Спустя некоторое время в деревни Черемушки были построены первые пятиэтажные здания из блоков. После этого дома подобного типа строили по всей территории Советского Союза.

Процесс возведения «хрущёвок» длился до 1985 года. Тогда появилось понятие «микрорайон» — комплекс жилых домов, учреждений, которые находились близко друг к другу. Во время проектирования учитывали расстояние между зданиями, освещенность жилья и среднюю норму жилищной площади.

Ликвидное жилье

Зачастую многие серии кирпичных домов 5 этажей строились целыми микрорайонами. Зачастую такие дома сооружались сразу по несколько штук на улице.

С тех пор дворики с подобными домами весьма преобразились: в них выросли высокие деревья и разнообразные кустарные растения.

Интерьер

В хрущевских квартирах небольшой площади весьма интересно осуществлять даже самые оригинальные дизайнерские идеи, основной идеей которых является придание ограниченной площади как можно больше функциональности:

• некоторые люди осуществляют перепланировку кухни, совмещая ее с соседней комнатой;

Фото совмещения кухни с комнатой

• кто-то сносит кладовку, тем самым делая спальню немного больше;
• кто-то своими руками сносит абсолютно все перегородки внутри квартиры, превращая ее в квартиру-студию;
• также иногда покупается сразу две квартиры на двух этажах одного стояка и делается единая двухуровневая квартира.

Таким образом, по мнению многих жильцов, «хрущевки» являются комфортным жильем.

Перепланировки

Перепланировки для хрущевок – самое обычное дело. Пожалуй, только однокомнатные квартиры в них не поддаются улучшениям. Основное, что всегда напрашивалось – превратить смежные комнаты в двух- или трехкомнатных квартирах в изолированные, отделив часть общей комнаты коридором и лишив дальнюю комнату кладовки.

Поэтому при покупке такой квартиры следует обязательно сверять произведенные улучшения с данными в паспорте объекта. Изолированные кухни в домах серии ГИ тоже, как правило, являются следствием перепланировок. Еще один предмет «творчества» – санузлы с сидячими ваннами, которые заменяют более современными душевыми кабинами, но такое улучшение не является перепланировкой.

Особенности проекта

Первые проекты домов времен Хрущева содержали упоминания о черепичных или шиферных крышах, но уже отличались характерной планировкой. Однако в те времена широко проводилась кампания по борьбе с архитектурными излишествами.

Негласная инструкция, которой следовали партийные работники, содержала утверждение, как можно больше сократить расходы на строительство такого дома. Поэтому все следующие проекты таких пятиэтажек уже отличались значительно более дешёвыми плоскими битумными крышами.

По той же причине, какие либо элементы лепнины или другие варианты декоративной отделки, характерные для сталинских многоэтажек, проектами хрущевок были отклонены.

Хрущёвский холодильник

Зайдя на кухню в квартире кирпичного хрущевского дома можно встретить встроенный шкаф под окном. Он предназначается для хранения продуктов.

По причине того, что толщина наружной стены в таком шкафу составляет всего половину кирпича, а иногда эта стена содержит и вечно открытое отверстие, зимой такой шкаф можно использовать в качестве холодильника.

Облагороженная ниша под окном

Сами же квартиры в хрущевках в зимний период времени отличаются довольно низкой температурой по причине плохой теплоизоляции стен. Поэтому такие дома в народе зовут еще и «хрущёвскими холодильниками».

Чем же они хороши?

Для большинства людей старшего поколения «хрущёвки» – это ностальгия и первая квартира, детство и домашний уют. Для современной же молодежи – это пережиток прошлого, дискомфорт и отсутствие жизненно важного пространства. Но на самом деле люди и сейчас достаточно неплохо живут в хрущевских домах и даже на отлично справляются с их переобустройством на современный лад.

Некоторые с большей охотой выбирают себе именно хрущёвки – за ряд серьезных преимуществ перед современными новостройками.

Среди важных достоинств сразу нужно отметить:

1. Это готовое жилье. Купив квартиру в новостройке, придется немало вложить в ее обустройство. Конечно, собственник сразу будет делать ремонт под себя и на свой вкус. Но как быть, если жить в квартире нужно уже сразу после покупки, и лишних денег на ремонт и съем другого жилья нет? В таких случаях уже обустроенные «хрущёвки» дадут серьезную фору новым квартирам без отделки. Ведь всегда можно подыскать вполне пристойный вариант, который не требует капитальных вложений на переобустройство: как пишут в объявлениях – «заходи и живи».
2. Цена существенно ниже аналогичной новостройки. Так как подобные дома уже отслужили большую часть заложенного в них срока службы, то стоимость их серьезно отличается, в среднем на 20-30% от расположенной в том же районе новостройки. Но фактически, если дом находится в хорошем состоянии, то нет повода переживать за то, что это хрущевка. Ведь в реальности за меньшую сумму вы получаете вполне приличный вариант жилья.
3. Уютная обстановка. Отличительной чертой всех советских районов с хрущёвками является обустроенность придомовых территорий. Они хорошо озеленены, полувековые деревья имеют густую крону, что благоприятно сказывается на качество воздуха и уютность обстановки.
4. Малая численность жителей. Еще одно важное достоинство – малая проходимость во дворах и большое количество парковочных мест. Так как этажность зданий небольшая, соответственно и жителей меньше, а значит во дворах редко гуляют незнакомые люди, а мест для парковки остается значительно больше, чем в переполненных многоэтажках.
5. Сниженные расходы на ремонт жилплощади и оплату коммунальных услуг. Эти два показателя можно объединить, так как на их стоимость влияет непосредственно площадь квартиры. Среднестатистические хрущёвки имеют небольшой размер, что идеально подходит для одиноких людей или семей из 2-3 человек. Небольшое пространство позволяет серьезно сэкономить на ремонте (как правило, высота потолков редко превышает 2,5 метра, а максимальный размер комнат не превышает 20 кв.м.) и на плате за отопление и квартплату.
6. Хороший способ инвестировать. Если учесть все вышеуказанные плюсы, то сразу можно определить еще один не менее привлекательный: квартира всегда будет пользоваться спросом для сдачи и последующей продажи. Поэтому, если у вас есть возможность инвестировать в недвижимость, тогда вполне стоит рассмотреть вариант покупки хрущёвки. Не все могут позволить себе снимать квартиру в довольно дорогой новостройке, а старенькие хрущёвки – это отличные варианты при ограниченном бюджете и желании жить в месте с хорошей инфраструктурой.